Jika saat ini kita dihadapkan pada pilihan investasi yang menguntungkan tentu produk properti adalah pilihan pertama yang patut dipertimbangkan. Meski investasi properti tidak likuid namun invetasi ini sama sekali tidak terpengaruh invlasi, dan yang pasti capital gain investasi jenis ini terus meningkat tiap tahunnya.
Tapi produk properti apa yang memberikan keuntungan berganda? Selain capital gain yang menggiurkan, bagi investor, nilai sewa (recurring income) juga menjadi salah satu alasan membeli properti. Untuk pilihan ini tentunya kita harus melihat potensi produk properti apa yang memiliki demand tinggi.
Dari sisi investasi, properti high-rise residensial memiliki nilai tinggi hingga patut dipertimbangkan menjadi pilihan. Banyak pengamat memprediksi kenaikan nilai investasi apartemen setiap tahunnya menyentuh angka hingga 25% pertahun. Apalagi apartemen yang kita miliki berada di kawasan bisnis atau berdekatan dengan universitas. Tingkat okupansi (hunian) apartemen di lokasi-lokasi tersebut sangat tinggi, otomatis nilai sewa juga sangat menjanjikan.
Semakin terbatasnya lahan, meningkatnya volume kendaraan dan penduduk yang semakin padat di kawasan Jabodetabek juga menjadi salah satu alasan mengapa apartemen diburu berbagai kalangan. Tingginya permintaan apartemen tentu menjadi peluang meraup untung yang berlipat. Namun banyak hal yang harus diperhatikan sebelum kita mengambil keputusan membeli apartemen.
Tinggal di apartemen kini telah menjadi gaya hidup, semua kebutuhan telah tersedia disini. Sebagian besar hunian vertikal yang dibangun telah dilengkapi berbagai sarana yang menunjang kebutuhan harian penghuninya, seperti area perkantoran dan pusat perbelanjaan. Fasilitas-fasilitas pendukung yang tersedia juga menjadi daya tarik tersendiri untuk tinggal di apartemen.
Sebelum membeli apartemen, kita perlu memperhatikan secara cermat potensi dan risikonya. Pengamat properti Panangian Simanungkalit mengatakan, apabila ingin memperlakukan apartemen sebagai investasi jangka pendek, investor sebaiknya membeli aset properti itu di awal pembangunan atau di saat ground breaking. Sedangkan investor yang berorientasi jangka menengah bisa membeli apartemen setelah proyek selesai.
“Pada tahap konstruksi, harga apartemen cenderung lebih rendah atau berada di batas bawah. Tapi ketika proyek apartemen tersebut rampung, harganya dipastikan langsung menanjak. Investor juga perlu mencermati profil pengembang apartemen,” jelas Panangian.
Hal ini memang telah terbukti, General Manager Marketing Bassura City, Imron Rosyadi kepada Property Inside menjelaskan proyek mereka telah mengalami kenaikan sekira 45% sampai 50 %, dalam waktu 1 tahun. Ketika pertama kali kami pasarkan untuk type studio di harga Rp 180 juta, dan saat ini telah mencapai Rp 280 juta. Untuk 2 BR, kita lepas Rp 300 jutaan sekarang sudah mencapai Rp 450 jutaan.
“Itu sudah sangat luarbiasa, tapi apa kenaikan harga investasi ini sudah tinggi? Jawabannya belum. Karena proyek belum jadi, infrastruktur masih terus berjalan, demand juga bertambah terus. Tak berlebihan jika proyek ini dipandang sangat menjanjikan. Untuk investor yang berniat menyewakan diprediksi akan mendapat reccuring income sebesar 10% hingga 15 % dari nilai pasar. Bisa diprediksikan di tahun 2015 mendatang harga sewa mencapai Rp 4 jutaan per bulan untuk 2 BR fully furnish,” jelas dia.
Faktor lain tak kalah penting dalam memilih apartemen adalah lokasi. Berdasarkan lokasi, investor bisa menilai, kondisi pasar sewa apartemen, apakah bagus atau sebaliknya. Lokasi yang pas investasi apartemen adalah pusat perdagangan dan dekat kampus. Di Jakarta, investasi apartemen yang berprospek cerah ada di sekitar Thamrin, Sudirman, Kuningan, Kasablanka, Dr Satrio, Plaza Semanggi, dan Plaza Senayan. Nilai tambah lainnya, di kawasan ini dekat pusat perbelanjaan dan tempat-tempat hiburan.
Cermat Memilih Hunian Vertikal
Banyak cara untuk mendapat informasi terkini tentang apartemen yang prospektif untuk tempat tinggal sekaligus investasi. Kita bisa mulai berburu dengan mesin pencari di internet, kemudian mulai menelusuri laman-laman situs pengembang apartemen tersebut. Dari sana Anda bisa melihat dan menilai pengembang dan portofolionya, lokasi proyeknya, progress pembangunan, fasilitas yang tersedia, hingga sistem pembayaran yang sesuai dengan keinginan.
Jika kita telah mengumpulkan semua informasi tersebut, langkah selanjutnya adalah meninjau langsung lokasi sekaligus mendatangi marketing gallery pengembang tersebut. Barulah informasi lengkap dapat Anda peroleh, seperti informasi tentang perijinan dan target serah terima unit apartemen tersebut.
Mengunjungi pameran-pameran properti juga menjadi salah satu cara berburu apartemen. Tinggal Anda menyesuaikan apartemen pilihan sesuai budjet yang diinginkan. Banyak pilihan yang tersaji disana, Anda tinggal memilih yang sesuai kebutuhan, aksesibilitas dan kedekatan dengan aktivitas harian perlu menjadi pertimbangan.
Misalnya apartemen di Superblok K2 Park, apartemen yang dikembangkan oleh PT Prioritas Land Indonesia ini berada di lokasi emas di antara kawasan Lippo Karawaci, Gading Serpong, BSD, Alam Sutera dan Modernland. Akses jalan yang mudah, hanya 5 menit menuju pintu tol Jakarta dan Merak, dan 15 menit menuju pintu tol Jorr Jakarta – Serpong.
K2 Park menawarkan promo beli apartemen bisa dapat rumah. Dengan adanya promo ini, masyarakat bisa memiliki dua properti sekaligus, yakni apartemen mewah K2 Park di Gading Serpong dan rumah seharga Rp 450 jutaan. Selain itu, pengembang juga memberikan promo penawaran Libur Bayar. Caranya dengan membayar DP (down payment) sekarang, lalu libur bayar selama tiga tahun, pelunasan dapat dilakukan pada bulan ke-37.
Untuk long term investment, apartemen Pejaten Park juga bisa menjadi pilihan. Hunian vertikal yang membidik pasar masyarakat menengah atas. Untuk kelas menengah atas, apartemen yang dikembangkan Bahama Group melalui PT Kuala Jaya Realty tersebut menawarkan harga yang kompetitif.
Lokasi Pejaten Park Residences di Jl warung Buncit Raya no 21 Jakarta selatan, yang terkoneksi langsung Central Business District (CBD) TB Simatupang sangat layak menjadi pilihan hunian untuk para pebisnis yang beraktifitas di distrik bisnis tersebut. Direktur PT Kuala Jaya Realty, Rahmat Sutajaya menjelaskan, Pejaten Park Residence menyiapkan unit-unit apartemen tipe studio, sampai dengan 3 kamar tidur mulai dari harga Rp 23 juta/m2. Apartemen ini sendiri rencananya selesai pada 2016 mendatang.
Dari data yang kami himpun, beberapa apartemen lain yang patut menjadi pertimbangkan Anda adalah Sentra Timur Residence, apartemen ekonomis yang dikembangkan secara KSO oleh Bakrieland Development dan Perumnas ini menawarkan tipe-tipe mungil, mulai dari studio hingga dua kamar tidur. Apartemen ini menempati area di dalam pengembangan Sentra Timur Superblok di Pulo Gebang, Jakarta Timur.
Apartemen De Green Pramuka yang berlokasi di Jl Pramuka, Jakarta Timur yang dikembangkan oleh Duta Paramindo Sejahtera juga perlu dicatat dalam notes Anda. Dari ribuan unit yang dibangun disini, komposisi apartemen murah memang tidak mayoritas. Di kawasan penyangga Jakarta ada beberapa apartemen yang ramah untuk kantong Anda. Meski berada di kawasan sub-urban, namun apartemen-apartemen ini memiliki akses dan lokasi yang baik. Sebagai contoh, apartemen Margonda Residence yang dibangun oleh Cempaka Group.
Sementara di kawasan Ciputat ada 2 pilihan yang patut Anda pertimbangkan. Yang pertama adalah apartemen City Light, apartemen yang menyasar kelas menengah dengan fasilitas-fasilitas lengkap berlokasi di Jalan Ir.H. Juanda No.38, Ciputat, Tangerang Selatan. Apartemen ini telah memenuhi syarat lokasi yang sangat strategis, berdekatan dengan kampus ternama Universitas Islam Negeri (UIN), apartemen yang dikembangkan oleh PT Sumber Tenaga Lestari ini juga berada di jalur utama yang menghubungkan kawasan sub-urban Tangerang Selatan – Jakarta. Selain itu, Green Lake View Apartemen juga berada di kawasan Ciputat, disini terdapat varian tipikal yang bisa menjadi pilihan. Anda bisa memilih unit dengan dimensi 21 meter persegi.
Untuk apartemen premium di Jakarta, dapat kita lihat di menara apartemen pertama proyek superblok Holland Village milik Lippo Group di kawasan Cempaka Putih, Jakarta Pusat. Harga yang ditawarkan untuk sekitar 200 unit apartemen tersebut mulai dari Rp1,5 miliar per unit pada peluncuran awalnya. Pengembang ternama seperti Ciputra Group juga tidak ketinggalan ikut berkontribusi pada hunian vertikal mewah. Minat konsumen terhadap apartemen kelas atas memang masih cukup tinggi, pasarnya masih kondusif. Lihat saja Raffles Residence, Myhome, dan apartemen di Ciputra World 2 Jakarta, sangat banyak konsumen yang antusias meski pengembang tidak terlalu gencar berpromosi.
Yang membuat investasi apartemen menarik adalah rental income (penghasilan yang didapatkan melalui uang sewa). Bila Anda tidak berniat menempati apartemen itu, Anda dapat menyewakannya, baik dalam kondisi kosong (unfurnished) ataupun terisi lengkap (furnished). Uang sewa biasanya Anda terima secara tahunan (terkadang sekaligus 2 tahun atau 3 tahun) dan diterima di muka.
Apartemen yang baik (lokasi, kualitas bangunan dan penyediaan fasilitas) dapat memberikan rental income di kisaran 7%-9% per tahun.
Permintaan yang tinggi terutama di kawasan yang relatif cukup berpengaruh untuk menunjang segala aktivitas penghuninya kelak, seperti kawasan perkantoran maupun pusat perbelanjaan. Jangka waktu sewa apartemen berkisar antara 2-3 tahun. Kemungkinan yang akan terjadi dalam waktu 2 tahun tersebut penyewa sudah merasa nyaman sehingga peluang untuk memperpanjang kontrak apartemen kemungkinan bisa saja terjadi.
Namun jangan terburu nafsu langsung membeli apartemen untuk berinvestasi, ada banyak poin yang perlu dicatat sebelum Anda membeli agar investasi ini benar-benar menguntungkan. Jika Anda menemukan apartemen yang menarik minat, Anda harus cermat dan harus sedikit cerewet menanyakan detail produk dan fasilitas hunian vertikal itu pada sales force mereka. Hal-hal berikut ini penting untuk Anda cermati.
1. Lokasi
Kembali lagi kepada masalah lokasi, jika bicara tentang investasi di bidang properti maka lokasi akan menjadi faktor penting dari peningkatan nilai investasi Anda. Untuk itu kenali lokasi-lokasi dari apartemen yang ditawarkan, lakukanlah survei lapangan apakah lokasi apartemen itu sendiri atau wilayah sekitarnya rawan banjir atau bencana lainnya.
Berkaitan dengan lokasi juga berhubungan dengan akses menuju tempat itu. Apakah tempat itu mudah dicapai, adakah kendaraan umum yang melewati bangunan tersebut, dan juga bagaimana kondisi jalan menuju kesana. Anda juga perlu melihat kondisi lingkungannya, apakah lokasinya tenang atau tepat disamping jalan tol, jalan raya atau jalur kereta yang bising; kebanyakan orang ingin tempat tinggal yang tenang, dengan akses kendaraan umum yang mudah dan juga adanya penunjang lainnya seperti adanya toko, supermarket atau restoran di dekat apartemen tersebut.
2. Gaya arsitektural
Jika bicara beli produk, biasanya awal yang kita lihat adalah kemasannya. Di abad 21 ini, kemasan dari properti adalah gaya arsitekturalnya, walau sebenarnya hal itu saat ini banyak yang berupa polesan saja. Namun dengan membeli apartement dengan gaya arsitektural yang menarik, hal itu akan memberi nilai tambah pada investasi Anda.
3. Fasilitas
Saat ini banyak apartemen menawarkan bermacam-macam fasilitas sebagai bonus opsional baik bagi pembeli ataupun penyewanya. Perhatikan seperti fasilitas untuk parkir, lift, keamanan, dan juga fasilitas olahraga seperti gym, kolam renang. Fasilitas ini nantinya akan menjadi nilai tambah saat ada yang menyewa apartemen tersebut.
4. View
Tahukah Anda bahwa apartemen dengan pemandangan yang bagus sekalipun berukuran studio bisa memiliki harga jual yang lebih bagus daripada apartemen yang berukuran lebih besar namun pemandangannya terhalang oleh tembok dari bangunan lain? Selain pemandangan dari jendela atau balkon, Anda juga harus pastikan pencahayaan dari sinar matahari yang masuk. Pemandangan ke arah danau atau pantai ataupun kearah perbukitan akan menjadi nilai plus tersendiri.
5. Layout
Kadang kita berpikir apartemen tipe studio akan sangat kotak dan tidak menarik, tetapi jika layout-nya atau tata letaknya tepat maka ruangan tersebut dapat sangat nyaman dan terlihat indah. Jika Anda membeli apartemen dalam keadaan kosong mungkin akan sangat fleksibel dalam mengatur layout ruangan. Namun jika sudah all-in, maka perhatikan tata letaknya dan apakah jika melakukan renovasi akan membutuhkan biaya besar atau tidak.
6. Dikelola oleh manajemen yang berpengalaman
Cari tahu dan cermati pihak pengelola apartemennya, apakah memiliki reputasi terbaik. Anda bisa mengetahuinya dengan melihat jaringan yang dibangun oleh pihak tersebut. Pilih pengelola yang mempunyai jaringan internasional karena biasanya mereka mempunyai jaminan kesuksesan memasarkan apartemen dan menaikkan nilai investasi.
7. Pilihlah minimal 2 kamar tidur
Ketika ekspatriat berencana untuk tinggal menetap di apartemen, kebanyakan dari mereka akan menggunakan minimal dua kamar tidur. Karena mereka biasanya akan membawa keluarga ataupun relasi. Jadi jika Anda dapat menyediakan dua kamar tidur ini, nilai apartemen Anda akan lebih tinggi untuk diinvestasikan daripada apartemen dengan satu kamar
propertyinside 